Zonder fotografisch dossier, geen belasting: Gemeenten tot de orde geroepen

(Hof van beroep van Brussel, 13.11.2024)

Sommige Belgische gemeenten hebben een belasting ingevoerd op volledig en/of gedeeltelijk leegstaande gebouwen. Dit is onder meer het geval in de gemeenten Meise, Ternat, Zemst, Wemmel en Vilvoorde, die elk een belastingreglement hebben vastgesteld dat op hun grondgebied van toepassing is.

De aanwezigheid op het gemeentelijk grondgebied van volledig of gedeeltelijk leegstaande gebouwen, evenals van verwaarloosde terreinen, kan volgens deze gemeenten de aantrekkelijkheid van de betrokken wijken aantasten, in het bijzonder wanneer deze goederen langs de openbare weg gelegen zijn, en zowel de woonontwikkeling als de commerciële en economische activiteiten afremmen.

Deze belastingen leggen echter op bepaalde belastingplichtigen een aanzienlijke fiscale last.

Op 13 november 2024 heeft het Hof van beroep te Brussel nadrukkelijk herinnerd dat deze belastingen, hoewel zij een legitiem doel nastreven, slechts rechtsgevolgen kunnen hebben indien de formele vereisten van de toepasselijke regelgeving strikt worden nageleefd.

In de zaak die aanleiding gaf tot dit arrest, was een gebouw opgenomen in een gemeentelijk leegstandsregister. Deze opname leidde tot de toepassing van de overeenkomstige gemeentebelasting. De eigenaar-vennootschap betwistte deze beslissing en voerde aan dat het gebouw verhuurd was in het kader van een geregistreerde huurovereenkomst en dat er door de gemeente geen degelijk feitenonderzoek was verricht. Zij wees vooral op een fundamentele onregelmatigheid: de administratieve vaststellingsakte van de leegstand bevatte geen enkel fotografisch dossier, terwijl zowel het gemeentelijk reglement als een Vlaams besluit van 10 juli 2009 uitdrukkelijk een dergelijk stuk vereisen.

Het Hof van beroep herinnert in dit verband aan het toepasselijke wettelijke kader. De administratieve akte die de opname in het register van leegstaande gebouwen onderbouwt, moet drie onlosmakelijke elementen bevatten: een genummerde akte, een beschrijvend verslag en een fotografisch dossier dat de vaststelling van de leegstand materieel moet staven. Dit fotografisch dossier vormt een wezenlijk vormvereiste; het ontbreken ervan tast rechtstreeks de geldigheid van de akte aan.

In dit geval was de akte wel genummerd, maar bevatte zij geen enkele foto en verwees zij zelfs niet naar een dergelijk dossier. De door de gemeente voorgelegde documenten (loutere afdrukken uit het bevolkingsregister) konden dit gebrek niet verhelpen.

De juridische consequentie is duidelijk: bij gebrek aan naleving van een essentieel vormvereiste is de administratieve akte onregelmatig en kan zij niet dienen als geldige grondslag voor de opname van het gebouw in het register van leegstaande gebouwen. Deze onregelmatigheid volstaat op zich om de belasting te laten vernietigen, zonder dat het Hof de andere door de partijen aangevoerde middelen moet onderzoeken, met name die betreffende de effectieve bewoning van het goed.

De belasting op meerwaarden

Financiële meerwaarden: de taks van 10% komt eraan (deze keer echt)

We zijn er.

De federale regering heeft de invoering aangekondigd van een belasting van 10% op de meerwaarden
gerealiseerd op financiële activa. Een belangrijke hervorming die vele
beleggers zal treffen.

Welke producten zijn betrokken?

De belasting richt zich op meerwaarden op financiële activa, onderverdeeld in vier grote categorieën:

Financiële instrumenten
Aandelen (genoteerd of niet), obligaties, fondsen, ETF’s, derivaten (opties, futures,
swaps), kasbons.

Verzekeringscontracten
Levensverzekeringen (takken 21, 23, 26 en 44).

Crypto-activa
Coins, tokens, NFT’s, stablecoins.

Valuta’s en gelijkgestelden
Beleggingsgoud, digitale munten van centrale banken (bijv. toekomstige digitale
euro), elektronisch geld buiten betaalrekeningen.

Belangrijke uitsluitingen om te kennen

De wetgever heeft echter verschillende noemenswaardige vrijstellingen voorzien:

• pensioensparen, langetermijnsparen en groepsverzekeringen;
• waardevolle voorwerpen (zilver, juwelen, kunstwerken, enz.), buiten beleggingsgoud;
• inkomsten reeds onderworpen aan de roerende voorheffing van 30% (dividenden, interesten, coupons);
• inkomsten reeds onderworpen aan de Cayman-taks;
• meerwaarden gerealiseerd bij een verdeling na overlijden, binnen een termijn van drie
  jaar, na een overlijden, echtscheiding of beëindiging van wettelijke of feitelijke samenwoning.

Een vrijstelling… gedeeltelijk

Goed nieuws (tenminste gedeeltelijk):
de eerste €10.000 aan meerwaarden per persoon worden niet belast (ook voor
gehuwde koppels met een gezamenlijke rekening).

Deze vrijstelling is overdraagbaar over een maximale periode van vijf jaar.

Hoe zal de belasting worden geïnd?

De belastingheffing zal de vorm aannemen van een roerende voorheffing van 10%, direct ingehouden door
de financiële instelling of de verzekeraar, zonder onmiddellijke toepassing van de vrijstelling.

Het zal vervolgens aan de belastingplichtige zijn om de terugbetaling van het vrijgestelde deel
aan te vragen via zijn belastingaangifte.

Vanaf wanneer?

De inwerkingtreding wordt aangekondigd voor 1 januari 2026.

Let echter op: er is nog geen definitieve tekst gepubliceerd. De regering
overweegt niettemin een retroactieve toepassing, waarbij rekening wordt gehouden met de meerwaarde
historisch bepaald op 31 december 2025, vanaf de publicatie van de wet.

Heeft u twijfels, angsten, vragen?

Wij zijn er om u te begeleiden in uw procedures!