Sans photos, pas de taxe : rappel à l’ordre des communes

(Arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 13.11.2024)

Certaines communes belges ont instauré une taxe visant les immeubles totalement et/ou partiellement inoccupés. Tel est notamment le cas des communes de Meise, Ternat, Zemst, Wemmel ou encore Vilvoorde, qui se sont dotées d’un règlement fiscal applicable sur leur territoire.

La présence, au sein du territoire communal, d’immeubles totalement ou partiellement inoccupés, ainsi que de terrains laissés à l’abandon, est susceptible, pour ces communes, de nuire à l’attractivité des quartiers concernés, en particulier lorsque ces biens sont situés en bordure de la voie publique, et de freiner tant le développement de l’habitat que les activités commerciales et économiques.

Cependant, ces taxes font reposer sur certains contribuables une charge fiscale considérable.

Le 13 novembre 2024, la Cour d’appel de Bruxelles a rappelé avec force que ces instruments, s’ils poursuivent un objectif légitime, ne peuvent produire d’effets qu’à la condition de respecter rigoureusement les exigences formelles prévues par la réglementation applicable.

Dans l’affaire qui a donné lieu à cet arrêt, un immeuble avait été inscrit dans un registre communal d’immeubles inoccupés. Cette inscription a entraîné l’application de la taxe communale correspondante. La société propriétaire a contesté cette décision, faisant valoir que l’immeuble était donné en location dans le cadre d’un bail enregistré et qu’aucune enquête factuelle sérieuse n’avait été menée par la commune. Elle a surtout soulevé une irrégularité fondamentale : l’acte administratif de constatation de l’inoccupation ne comportait aucun dossier photographique, alors même que tant le règlement communal qu’un arrêté flamand du 10 juillet 2009 imposent expressément une telle pièce.

La Cour d’appel rappelle à cet égard le cadre légal applicable. L’acte administratif fondant une inscription au registre des immeubles inoccupés doit comprendre trois éléments indissociables : un acte numéroté, un rapport descriptif et un dossier photographique destiné à étayer matériellement la constatation de l’inoccupation. Ce dossier photographique constitue une exigence de forme substantielle ; son absence affecte directement la validité de l’acte.

Or, en l’occurrence, si l’acte était bien numéroté, il ne contenait aucune photographie et ne faisait même pas référence à un tel dossier. Les documents produits par la commune (de simples impressions issues du registre de la population) ne pouvaient suppléer cette carence.

La conséquence juridique est nette : faute de respecter une condition formelle essentielle, l’acte administratif est irrégulier et ne peut servir de fondement valable à l’inscription de l’immeuble au registre des immeubles inoccupés. Cette irrégularité suffit, à elle seule, à entraîner l’annulation de la taxe, sans qu’il soit nécessaire pour la Cour d’examiner les autres moyens invoqués par les parties, notamment ceux relatifs à l’occupation effective du bien.

La taxation sur les plus-values

Plus-values financières : la taxe de 10 % arrive (vraiment cette fois)

Nous y sommes.

Le gouvernement fédéral a annoncé l’instauration d’une taxation de 10 % sur les plus-
valeurs réalisées sur les actifs financiers. Une réforme majeure qui impactera de nombreux
investisseurs.

Quels produits sont concernés ?

La taxe vise les plus-values sur actifs financiers, réparties en quatre grandes catégories :

Instruments financiers
Actions (cotées ou non), obligations, fonds, ETF, produits dérivés (options, futures,
swaps), bons de caisse.

Contrats d’assurance
Assurances-vie (branches 21, 23, 26 et 44).

Crypto-actifs
Coins, tokens, NFT, stablecoins.

Devises et assimilés
Or d’investissement, monnaies numériques de banques centrales (ex. futur euro
numérique), monnaie électronique hors comptes de paiement.

Des exclusions importantes à connaître

Le législateur a toutefois prévu plusieurs exemptions notables :

• épargne-pension, épargne à long terme et assurances groupe ;
• objets de valeur (argent, bijoux, œuvres d’art, etc.), hors or d’investissement ;
• revenus déjà soumis au précompte mobilier de 30 % (dividendes, intérêts, coupons) ;
• revenus déjà visés par la taxe Caïman ;
• plus-values réalisées lors d’une sortie d’indivision consécutive, dans un délai de trois
  ans, à un décès, un divorce ou une fin de cohabitation légale ou de fait.

Une exonération… partielle

Bonne nouvelle (du moins en partie):
les premiers 10.000 € de plus-values par personne ne sont pas taxés (y compris pour les
couples mariés disposant d’un compte conjoint).

Cette exonération est reportable sur une période maximale de cinq ans.

Comment la taxe sera-t-elle perçue ?

La taxation prendra la forme d’un précompte mobilier de 10 %, retenu directement par
l’institution financière ou l’assureur, sans application immédiate de l’exonération.

Il appartiendra ensuite au contribuable de solliciter le remboursement de la part exonérée
via sa déclaration fiscale.

À partir de quand ?

L’entrée en vigueur est annoncée pour le 1er janvier 2026.

Attention toutefois : aucun texte définitif n’a encore été publié. Le gouvernement
envisage néanmoins une application rétroactive, en prenant en compte la plus-value
historique arrêtée au 31 décembre 2025, dès la publication de la loi.

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