Sans photos, pas de taxe : rappel à l’ordre des communes

(Arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 13.11.2024)

Certaines communes belges ont instauré une taxe visant les immeubles totalement et/ou partiellement inoccupés. Tel est notamment le cas des communes de Meise, Ternat, Zemst, Wemmel ou encore Vilvoorde, qui se sont dotées d’un règlement fiscal applicable sur leur territoire.

La présence, au sein du territoire communal, d’immeubles totalement ou partiellement inoccupés, ainsi que de terrains laissés à l’abandon, est susceptible, pour ces communes, de nuire à l’attractivité des quartiers concernés, en particulier lorsque ces biens sont situés en bordure de la voie publique, et de freiner tant le développement de l’habitat que les activités commerciales et économiques.

Cependant, ces taxes font reposer sur certains contribuables une charge fiscale considérable.

Le 13 novembre 2024, la Cour d’appel de Bruxelles a rappelé avec force que ces instruments, s’ils poursuivent un objectif légitime, ne peuvent produire d’effets qu’à la condition de respecter rigoureusement les exigences formelles prévues par la réglementation applicable.

Dans l’affaire qui a donné lieu à cet arrêt, un immeuble avait été inscrit dans un registre communal d’immeubles inoccupés. Cette inscription a entraîné l’application de la taxe communale correspondante. La société propriétaire a contesté cette décision, faisant valoir que l’immeuble était donné en location dans le cadre d’un bail enregistré et qu’aucune enquête factuelle sérieuse n’avait été menée par la commune. Elle a surtout soulevé une irrégularité fondamentale : l’acte administratif de constatation de l’inoccupation ne comportait aucun dossier photographique, alors même que tant le règlement communal qu’un arrêté flamand du 10 juillet 2009 imposent expressément une telle pièce.

La Cour d’appel rappelle à cet égard le cadre légal applicable. L’acte administratif fondant une inscription au registre des immeubles inoccupés doit comprendre trois éléments indissociables : un acte numéroté, un rapport descriptif et un dossier photographique destiné à étayer matériellement la constatation de l’inoccupation. Ce dossier photographique constitue une exigence de forme substantielle ; son absence affecte directement la validité de l’acte.

Or, en l’occurrence, si l’acte était bien numéroté, il ne contenait aucune photographie et ne faisait même pas référence à un tel dossier. Les documents produits par la commune (de simples impressions issues du registre de la population) ne pouvaient suppléer cette carence.

La conséquence juridique est nette : faute de respecter une condition formelle essentielle, l’acte administratif est irrégulier et ne peut servir de fondement valable à l’inscription de l’immeuble au registre des immeubles inoccupés. Cette irrégularité suffit, à elle seule, à entraîner l’annulation de la taxe, sans qu’il soit nécessaire pour la Cour d’examiner les autres moyens invoqués par les parties, notamment ceux relatifs à l’occupation effective du bien.

Travailler à l’étranger peut‑il créer un établissement stable ?

L’OCDE apporte un cadre clarifié pour le travail transfrontalier depuis un domicile ou un « autre lieu pertinent ».

Dans quelles circonstances le bureau à domicile d’un salarié peut constituer un établissement stable (ES) de l’employeur au sens de l’article 5 des conventions fiscales ? En l’absence de dispositions explicites dans les conventions fiscales, les États ont adopté diverses solutions (accords interprétatifs ou lignes directrices administratives) souvent divergentes, créant un risque d’interprétations incohérentes et, potentiellement, de double imposition.

Dans sa mise à jour 2025 des Commentaires du Modèle de Convention fiscale, l’OCDE vise désormais explicitement les cas où un individu exécute tout ou partie de son travail, pour des motifs personnels, dans un « autre lieu pertinent » situé dans l’autre État contractant qui n’est ni les locaux de l’entreprise, ni ceux d’une autre entreprise liée (client, fournisseur, entreprise associée). Cet « autre lieu pertinent » peut être le domicile, mais aussi une résidence secondaire, une location de vacances, le domicile d’un proche, etc.

Ils expliquent aussi pourquoi ces lieux se distinguent des sites “classiques” : ils sont souvent sous le contrôle de l’individu, pas accessibles aux autres personnes de l’entreprise, et plus étroitement liés à la sphère privée, ce qui rend l’analyse plus délicate.

Le raisonnement repose principalement sur trois étapes :

1) Seuil de 50 % (paragraphe 44.8 et suivants des nouveaux commentaires OCDE sur l’article 5)

Lorsque le salarié travaille 50 % ou moins de son temps depuis son domicile ou cet autre lieu pertinent sur une période de douze mois, le bureau à domicile ne devrait en principe pas constituer un établissement stable de l’employeur.

2) L’existence d’une raison commerciale (paragraphe 44.11. et suivants)

Lorsque le salarié exerce plus de 50 % de son temps de travail depuis son domicile ou depuis un autre lieu pertinent, il convient d’examiner si sa présence dans cet État est justifiée par une raison commerciale. Une telle raison peut notamment être retenue lorsque la présence physique du salarié dans cet État facilite l’exercice de l’activité de l’entreprise, notamment en permettant l’accès à des ressources, à des infrastructures ou à des personnes (comme des clients, des fournisseurs ou d’autres partenaires) qui sont nécessaires à l’exercice de cette activité.

3) Nature des activités exercées (paragraphe 44.5)

Même si les deux conditions précédentes sont réunies, un établissement stable ne devrait pas être reconnu si les activités exercées au domicile sont préparatoires ou auxiliaires conformément à l’article 5(4) du modèle OCDE.

Conclusion

La mise à jour 2025 des Commentaires de l’OCDE sur l’article 5 marque une évolution importante dans l’analyse du risque d’établissement stable dans un contexte de travail transfrontalier et de travail à domicile. Les nouveaux paragraphes 44.1 à 44.21 introduisent un cadre plus structuré pour apprécier les situations dans lesquelles un domicile ou un “autre lieu pertinent” peut constituer une installation fixe d’affaires de l’entreprise.

Parallèlement, la mise à jour rappelle que l’existence d’un établissement stable reste soumise aux conditions générales de l’article 5, notamment la permanence de l’installation et le caractère non préparatoire ou auxiliaire des activités exercées.

Dans l’ensemble, ces développements visent à renforcer la sécurité juridique et la cohérence de l’interprétation de l’article 5 face aux nouvelles formes d’organisation du travail. Leur application pratique dépendra toutefois de la manière dont les administrations fiscales et les juridictions intégreront ces orientations dans l’interprétation des conventions fiscales existantes.

La taxation sur les plus-values

Plus-values financières : la taxe de 10 % arrive (vraiment cette fois)

Nous y sommes.

Le gouvernement fédéral a annoncé l’instauration d’une taxation de 10 % sur les plus-
values réalisées sur les actifs financiers. Une réforme majeure qui impactera de nombreux
investisseurs.

Quels produits sont concernés ?

La taxe vise les plus-values sur actifs financiers, réparties en quatre grandes catégories :

Instruments financiers
Actions (cotées ou non), obligations, fonds, ETF, produits dérivés (options, futures,
swaps), bons de caisse.

Contrats d’assurance
Assurances-vie (branches 21, 23, 26 et 44).

Crypto-actifs
Coins, tokens, NFT, stablecoins.

Devises et assimilés
Or d’investissement, monnaies numériques de banques centrales (ex. futur euro
numérique), monnaie électronique hors comptes de paiement.

Des exclusions importantes à connaître

Le législateur a toutefois prévu plusieurs exemptions notables :

• épargne-pension, épargne à long terme et assurances groupe ;
• objets de valeur (argent, bijoux, œuvres d’art, etc.), hors or d’investissement ;
• revenus déjà soumis au précompte mobilier de 30 % (dividendes, intérêts, coupons) ;
• revenus déjà visés par la taxe Caïman ;
• plus-values réalisées lors d’une sortie d’indivision consécutive, dans un délai de trois
  ans, à un décès, un divorce ou une fin de cohabitation légale ou de fait.

Une exonération… partielle

Bonne nouvelle (du moins en partie):
les premiers 10.000 € de plus-values par personne ne sont pas taxés (y compris pour les
couples mariés disposant d’un compte conjoint).

Cette exonération est reportable sur une période maximale de cinq ans.

Comment la taxe sera-t-elle perçue ?

La taxation prendra la forme d’un précompte mobilier de 10 %, retenu directement par
l’institution financière ou l’assureur, sans application immédiate de l’exonération.

Il appartiendra ensuite au contribuable de solliciter le remboursement de la part exonérée
via sa déclaration fiscale.

À partir de quand ?

L’entrée en vigueur est annoncée pour le 1er janvier 2026.

Attention toutefois : aucun texte définitif n’a encore été publié. Le gouvernement
envisage néanmoins une application rétroactive, en prenant en compte la plus-value
historique arrêtée au 31 décembre 2025, dès la publication de la loi.

Vous avez des doutes, des craintes, des questions ?

Nous sommes là pour vous accompagner dans vos démarches !

Quand le fisc va trop loin : la CEDH condamne l’absence de garanties dans l’accès aux données bancaires

Ferrieri et Bonassisa c. Italie (CEDH, 8 janvier 2026)

Dans une affaire portée devant la Cour européenne des droits de l’homme, deux contribuables italiens ont découvert que l’administration fiscale avait demandé à leurs banques de transmettre l’ensemble de leurs données bancaires (comptes, transactions, opérations financières) dans le cadre de contrôles fiscaux. Ces mesures avaient été autorisées en interne par l’administration, sans intervention d’un juge et sans information préalable détaillée des intéressés.

Les requérants dénonçaient un dispositif permettant un accès très large aux données bancaires, sans encadrement suffisant. Selon eux, la loi italienne était trop vague, laissait une marge d’appréciation excessive à l’administration et ne prévoyait aucun contrôle effectif, ni avant ni après la mesure.

Le gouvernement soutenait, à l’inverse, que ces mesures reposaient sur une base légale claire et poursuivaient un objectif légitime de lutte contre la fraude fiscale, avec des garanties procédurales et des voies de recours existantes.

La Cour européenne des droits de l’homme rappelle que l’accès aux données bancaires constitue une ingérence dans la vie privée protégée par l’article 8 CEDH. Si la lutte contre la fraude fiscale peut la justifier, encore faut-il que l’ingérence soit « prévue par la loi » et assortie de garanties suffisantes contre l’arbitraire.

Or, la Cour constate que le cadre juridique italien est insuffisant. Les textes sont trop généraux et laissent aux autorités une discrétion excessive, tandis que les critères issus de circulaires administratives ne sont pas contraignants et les autorisations ne doivent pas être motivées. Surtout, les garanties procédurales font défaut : absence de contrôle judiciaire préalable et recours ex post inefficaces ou incertains.

La Cour en conclut que le dispositif ne protège pas suffisamment contre l’arbitraire et que l’ingérence ne peut être considérée comme « prévue par la loi ». Elle constate donc une violation de l’article 8 CEDH.

Soulignant le caractère systémique du problème, la Cour invite l’Italie à réformer son cadre juridique en précisant les conditions d’accès aux données bancaires, en imposant une motivation des décisions et en instaurant un contrôle effectif, judiciaire ou indépendant.

Au-delà du cas italien, cet arrêt est susceptible d’avoir des répercussions dans d’autres États : tout accès administratif direct aux données bancaires sans contrôle indépendant effectif pourrait être fragilisé à l’aune de cette jurisprudence.